Stärkung der Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (SEG)

Beschlussvorlage
öffentlich
221550-17
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
Co-Dezernat
Dezernat:
Dez. OB
Stärkung der Stadtentwicklungsgesellschaft mbH
(SEG)
Beratungsfolge
Rat 12.11.2026 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Rat der Bundesstadt Bonn bekräftigt das Ziel, mit der SEG
kurzfristig zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und damit zur
Entspannung des Wohnungsmarktes beizutragen. Die Verwaltung wird
hierfür beauftragt, gemeinsam mit SEG und SGB Projekte zu
identifizieren, die die SEG als Projektentwicklungen im eigenen Namen
umsetzen kann sowie Projekte, die als Geschäftsbesorgung für die
Stadt Bonn übernommen werden können. Der Rat nimmt zur Kenntnis,
dass eine erhöhte Anzahl von Projekten den Zuschussbedarf mindern
würde.
2. Bis die SEG mit einer ausreichenden Anzahl von Projekten so
ausgestattet ist, damit sie sich über die erzielten Umsätze selbst tragen
kann, verlängert der Rat der Bundesstadt Bonn den
Betriebskostenzuschuss (BKZ) an die SEG GmbH um bis zu 985 TEUR
für die Jahre 2028 bis 2031. Davon voraussichtlich 131 TEUR in 2028,
290 TEUR in 2029, 282 TEUR in 2030 und 282 TEUR in 2031. Der
Abruf erfolgt nur nach Bedarf und wird jährlich anhand des
Wirtschaftsplans und der tatsächlich beauftragten Projekte überprüft.
Begründung:
zu 1.
a) Ziel und Anlass der Vorlage
Eines der gesamtstädtisches Ziele im Konzern "Stadt Bonn" ist der
Wohnungsbau. Die SEG soll ganzheitliche Quartiersentwicklungen
ressortübergreifend vorantreiben und damit zur Entspannung des
Wohnungsmarktes beitragen. Dafür benötigt sie verbindlich vereinbarte
Projektmandate, die in der Anlaufphase erwartungsgemäß noch ein geringes
Volumen aufweisen und daher übergangsweise einen entsprechenden
Zuschussbedarf auslösen.
Der Aufsichtsrat der SEG hat am 08. Oktober 2026 unter Einholung derSeite 1 von 6
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Zustimmung des Stadtkämmerers beschlossen, den Wirtschaftsplan 2027 nur
mit verlängertem Betriebskostenzuschuss (BKZ) zu empfehlen und die
Entscheidung auf den 26. November 2026 vertagt.
Hintergrund ist, dass bei fehlenden Projekten bwz. einem zu geringen
Projektvolumen und dem Auslaufen des anfänglich gewährten
Betriebskostenzuschusses ein negativer Finanzmittelbestand in 2030
ausgewiesen wird (-118 TEUR). Die Jahresfehlbeträge der Jahre 2028 bis 2031
von je 131, 290, 282 und 282 TEUR summieren sich auf 985 TEUR.
Gemäß Gründungsbeschluss vom 12.12.2023 (DS 221550-08 ST) sollte sich
die SEG nach Möglichkeit aus eigenen Projektentgelten tragen. Allerdings wies
bereits der damals vorgelegte business case für das Startprojekt „Im
Rosenfeld“ Fehlbeträge aus und setzte weitere Projekte voraus, die sich gemäß
vorgelegtem Wirtschaftsplan nicht im nötigen Umfang abzeichnen.
b) Entwicklung der Gesellschaft
Die Gesellschaft ist seit dem 01.09.2024 tätig und hat verbindliche
Dienstleistungaufträge mit der Stadt abgeschlossen. Im Wirtschaftsplan 2027
sind 517 TEUR Umsatz genannt, davon 258 TEUR für das Projekt „Im
Rosenfeld“, 208 TEUR für das Projekt „Petrusacker“ und eine weitere Fläche
sowie 38 TEUR Machbarkeitsstudien für das SGB.
Der Jahresabschluss 2025 (DS 261077) hat einen uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk erhalten und sieht keine Anhaltspunkte für Mängel der
Geschäftsführung oder der wirtschaftlichen Verhältnisse. Zugleich hält die
Abschlussprüfung fest, dass der verbleibende Zuschuss (675 TEUR nach
2025) nach der damaligen Mittelfristplanung ab 2029 nicht auskömmlich ist und
weitere Maßnahmen einzuleiten seien.
Das nach § 6 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags einzurichtende
Früherkennungssystem hat diese Entwicklung im Risikobericht angezeigt
(Risiko SE008: Bestandsgefährdung ab 2028).
c) Projektmandate der SEG
Die SEG soll ganzheitliche Quartiersentwicklungen ressortübergreifend
vorantreiben und damit zur Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen.
Dafür benötigt sie verbindlich vereinbarte Projektmandate, die in der
Anlaufphase erwartungsgemäß noch ein geringes Volumen aufweisen und
daher übergangsweise einen entsprechenden Zuschussbedarf auslösen.
Die SEG hat mögliche Projekmandate in drei Kategorien unterschieden:
aa. Kategorie A (eigene Projektentwicklungen der SEG)
Die SEG entwickelt Flächen oder Liegenschaften, die sich in ihrem
Eigentum befinden, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung (§ 2 Abs.Seite 2 von 6
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
2 Gesellschaftsvertrag; z.B. Leerstandsliegenschaften aus dem Eigentum
des SGB). Über das Eigentum an den Grundstücken wird die SEG in die
Lage versetzt eine eigene Projektfinanzierung aufzunehmen.
Möglich wären Ankäufe oder auch eine kostenlose Einbringung eines
städtischen Grundstücks ohne Gegenleistung als Zuzahlung in die
Kapitalrücklage (sog. Verdeckte Einlage). Eine abschließende Haltung der
Verwaltung zur unentgeltlichen Einbringung städtischer Grundstücke liegt
derzeit noch nicht vor und bedarf einer weiteren Prüfung. Der Vorteil für die
SEG und somit auch für den Konzern Stadt betrifft die bilanzielle Stärkung
der SEG durch Erhöhung der Eigenkapitalquote und somit auch die
Verringerung eines Überschuldungsrisikos. Dies könnte sich finanziell positiv
bei der Aufnahme von Krediten für weitere Projekte auswirken. Die
Gesellschaft wäre schneller handlungsfähig, es wären keine aufwendigen
Kapitalerhöhungen nötig. Stadt und Gesellschaft können sich auf ihre
Kernaufgaben fokussieren, so daß eine oft agilere und schnellere
Entwicklung von Wohnungsbau möglich ist.
Damit erstellte Wohngebäude langfristig in öffentlicher Hand bleiben, sollen
diese vorrangig an die VEBOWAG oder andere städtische
Wohnungsunternehmen veräußert werden. Die Bodenwertsteigerung
finanziert die SEG und weitere Projekte, so dass der Zuschussbedarf sinkt
und langfristig vollständig entfällt.
bb. Kategorie B (Geschäftsbesorgungsverträge mit der Stadt)
Die SEG realisiert ganzheitlich größere Quartiersentwicklungen auf Flächen,
die im Eigentum der Stadt stehen im Namen und für Rechnung der Stadt.
Die SEG erhält dafür eine pauschale Vergütung für die Geschäftsbesorgung.
Mittel für Drittbeauftragungen werden über den Haushalt abgebildet.
Aufgrund fehlender eigener Projektmittel für die SEG und der Beschränkung
durch die Eckwert-Vorgaben des Haushalts sind aktuell nur zwei
Projektmandate in Kategorie B vorgesehen. Die Vermarktung von
entwickelten Flächen erfolgt im Erbbaurecht (z.B. Petrusacker).
cc. Kategorie C (Projekte im reinen Dienstleistungsauftrag)
Hier erbringt die SEG ausgewählte Teilleistungen für städtische Projekte.
Die Mittel werden durch die zuständigen Fachämter im städtischen Haushalt
angelegt (z.B. Im Rosenfeld).
Projekte der Kategorien B und C sind eher mittel- bis langfristig zu realisieren.
Zu 2.
Haushaltslage, Geschäftsgrundlage der SEG und gezielter Einsatz des
Zuschusses
Ohne Verlängerung des dringend notwendigen BKZ wäre die wirtschaftliche
Geschäftsgrundlage der SEG nicht mehr gegeben. Es wären die Einlagen derSeite 3 von 6
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Stadt (374,5 TEUR), die bisher abgerufenen Zuschüsse (560 TEUR) sowie
weitere Kosten der Rückabwicklung der Gesellschaft als „sunk costs“ zu
verbuchen und sowohl die bislang vereinbarten als auch die zukünftigen
Projektmandate würden nicht umgesetzt. Das Ziel, mit der SEG zusätzlichen
Wohnraum zu schaffen und damit zur Entspannung des Wohnungsmarktes
beizutragen, würde verfehlt. Daher sollen auch die übrigen Mittel aus dem
ursprünglichen BKZ auf das nächste Haushaltsjahr übertragen werden.
Der Zuschuss dient mithin zur Überbrückung, bis eine ausreichende
Projektmandatierung erreicht wird und kann durch Befristung, Obergrenze,
flexible Übertragung der Mittel zwischen den Haushaltsjahren und Koppelung
an die Projektlage gezielt ausgesteuert werden. Eine dauerhafte
Verlustabdeckung ist nicht vorgesehen. Ziel ist, dass die Umsätze aus den
Projekten die Kosten der SEG langfristig decken. Neue Stellen sollen im
Stellenplan nur gegen unterzeichnete Projektverträge besetzt werden. Die
Gewährung steht unter Vorbehalt des Haushalts 2027/2028 und der
aufsichtsrechtlichen Genehmigung.
Die initial eingeplanten investiven Mittel für Grundstücksankäufe (rd. 4,2 Mio.
EUR) müssten - ggf. je nach Übertragungsart (siehe oben die Möglichkeit der
kostenlosen Einbringung eines Grundstücks als verdeckte Einlage) - im
Einzelfall aufgestockt werden. Vor dem Hintergrund, dass bislang kein
Grundstück akquiriert werden konnte, weil grundsätzliche Abstimmungen offen
waren/ sind, konnten die investiven Mittel noch nicht ausgegeben werden. Die
Mittel wurden für den Doppelhaushalt 2027/2028 daher neu angemeldet.
Die Finanzierung der SEG erfüllt auch keinen Tatbestand des EU-Beihilferechts
wie im Gründungsgutachten von der Beraterfirma Hogan Lovells schon
bestätigt wurde. Nach Auffassung der EU-Kommission stellt die Erschließung
und Revitalisierung öffentlicher Flächen durch öffentliche Stellen keine
wirtschaftliche Tätigkeit dar, sondern ist als hoheitliche Befugnis einzuordnen.
Über den entsprechend der Beschlusslage zur Verlängerung des BKZ
angepassten Wirtschaftsplan 2027 wird voraussichtlich am 26. November im
Finanzausschuss und in der Ratssitzung am 10. Dezember 2026 entschieden.
Auf die Anforderung einer Stellungnahme hat das SGB wie folgt geantwortet:
Zu den Projekten, die derzeit im Auftrag des Städtischen Gebäudemanagement
mit diesem gemeinsam bearbeitet werden, liegen politische Aufträge vor, die
sich derzeit in Prüfung und Abstimmung befinden. In diesem Zusammenhang
wird u. a. geprüft, inwieweit eine Realisierung und Entwicklung der Objekte
durch die SEG vollumfänglich erfolgen kann.
Finanzielle Auswirkungen:
Produktgruppe Produktgruppenbezeichnung Produkt Produktbezeichnung
1.15.09 Anteile an Unternehmen 1.02.00.15.09.04 Beteiligungen der StadtSeite 4 von 6
Seite 5Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Bonn
Investive Kosten der Maßnahme
Brutto Finanzstelle /
FiPos
Veranschlagt
in
Noch bereit-
zustellen
Deckung
Auszahlungen 4.506.868 € 5022015091000
(Anteile an
Unternehmen)
78.2100
(Auszahlungen
f. Erwerb v.
Grundstücken)
2027
Einzahlungen
Investiver
Finanzsaldo
Konsumtive Kosten der Maßnahme jährlich einschließlich Folgekosten
Brutto Finanzstelle / FiPos Veranschlagt
in
Noch bereitzustellen Deckung
Auszahlungen /
Aufwendungen
206.000
€
(131.000
€
+75.000
€)
290.000
€
282.000
€
282.000
€
102001509 (Anteile
an Unternehmen)
73.1000
(Transferauszahlungen)
75.000 € in
2027
131.000 €
290.000 €
282.000 €
282.000 €
über
Haushaltsnachmeldung
nach
Beschlussfassung
Einzahlungen /
Erträge
Haushaltsbelastung
jährlich
Anlage/n
1 Schnellmeldung AR SEG 08.10.2026 (öffentlich)Seite 5 von 6
Schnellmeldung
Sitzung des Aufsichtsrates der Stadtentwicklungsgesellschaft Bonn
mbH
am Donnerstag, 08.10.2026, 09:00 Uhr
Tagesordnung
TOP Betreff Beschluss
1. Anerkennung der form- und fristgerecht zugestellten
Tagesordnung
einstimmig beschlossen
2. Genehmigung der Niederschrift der Sitzung vom
12.05.2026
einstimmig beschlossen
3. Beschlüsse
3.1. Wirtschaftsplan 2027 der SEG einstimmig vertagt
3.2. Geschäftsordnung des Aufsichtsrates der SEG mehrheitlich geändert
beschlossen
4. Mitteilungen
4.1. 1. Halbjahresergebnis 2026 der SEG Zur Kenntnis genommen
4.2. Differenzbericht Risikomanagement 3.26 der SEG Zur Kenntnis genommen
4.3. Sachstand Projekte Zur Kenntnis genommen
5. VerschiedenesSeite 6 von 6