Grundstück: Römerstr. 156 Neubau eines Appartementhauses mit Tiefgarage Az. 10202/2024 VO

Beschlussvorlage
öffentlich
261983
Der OberbürgermeisterDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
63 Bauordnungsamt
Dezernat:
Dez. III
Grundstück: Römerstr. 156
Neubau eines Appartementhauses mit Tiefgarage
Az. 10202/2024 VO
Beratungsfolge
Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz
17.11.2026 Anhörung
Beschlussvorschlag
Der Ausschuss nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung den Antrag auf
Vorbescheid negativ bescheiden wird, da das Vorhaben entgegen § 30 BauGB
nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7724-4 entspricht.
Begründung
Es wurde ein Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines
Appartementhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Römerstraße 156
gestellt. Das Appartementhaus soll anstelle einer bestehenden Gewerbehalle
im rückwärtigen Grundstücksbereich errichtet werden.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 7724-4
vom 02.07.1959. Der Bebauungsplan weist keine Gebietsart aus, sieht jedoch
straßenseitig Wohngebäude vor und weist rückwärtig Flächen für eine
gewerbliche Bebauung mit hier einer maximalen Bauhöhe von 4 m aus.
Das Vorhaben weicht von diesen Festsetzungen ab, da eine Wohnbebauung
anstatt einer gewerblichen Bebauung geplant ist, die maximale Bauhöhe von 4
m auf bis zu 10,80 m überschritten werden soll, die südliche Baulinie um bis zu
ca. 0,4 m und die nordöstliche Baulinie um ca. 2 m überschritten werden soll
und die Tiefgarage teilweise außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche
bzw. in einer privaten Verkehrsfläche errichtet werden soll.
Eine Befreiung von diesen Festsetzungen gemäß § 31 (2) Baugesetzbuch
(BauGB) kann nur in Aussicht gestellt werden, wenn diese auch unter
Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar
ist. Innerhalb des Bereiches eines Bebauungsplanes gilt für alle
Grundstückseigentümer ein Gebietserhaltungsanspruch. Dadurch sind z.B.
Gewerbebetriebe in Gewerbegebieten grundsätzlich davor geschützt, dass sie
nicht durch eine heranrückende Wohnbebauung in der Ausübung ihres
zulässigen Gewerbebetriebes einschließlich der hiervon ggf. ausgehendenSeite 1 von 4
Seite 2Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Immissionen gehindert werden. Durch eine Einverständniserklärung und
Unterzeichnung der Bauvorlagen können Eigentümer*innen angrenzender
Grundstücke dann auf ihre durch Gesetz geschützten Rechte verzichten.
Die Planung sieht eine Wohnbebauung auf einer im Bebauungsplan
festgesetzten gewerblichen Fläche vor. Auf dem angrenzenden Grundstück
Römerstraße 152 befindet sich eine gewerbliche Nutzung. Daher wäre in
diesem Fall eine Zustimmung der Eigentümer*in des angrenzenden
Grundstücks Römerstraße 152 zu der Planung notwendig, da durch eine neue
Wohnbebauung mit Einschränkungen für den bestehenden Gewerbebetrieb
gerechnet werden kann.
Es wurde zwar eine schalltechnische Prognose vorgelegt, um nachzuweisen,
dass die Wohnnutzung mit der benachbarten gewerblichen Nutzung unter
bestimmten Voraussetzungen vereinbar ist. Diese bezieht sich aber nur auf den
aktuell hier vorhandenen Betrieb. Der Gebietserhaltungsanspruch der
Grundstückseigentümer in einem Plangebiet steht allen jedoch unabhängig
davon zu, ob das Vorhaben im Einzelfall tatsächlich zu einer Beeinträchtigung
führt. Vielmehr besteht ein Abwehranspruch schon durch die Zulassung eines
gebietsfremden Vorhabens, weil dadurch das nachbarliche Austauschverhältnis
gestört wird und eine Verfremdung des Baugebietes eingeleitet wird. Daher ist
hier eine Zustimmung der Angrenzer*in zwingend erforderlich, um unter
Würdigung nachbarlicher Belange das Vorhaben zulassen zu können. Diese
wurde jedoch bisher nicht vorgelegt.
Zudem wäre hier zu befürchten, dass es zu einer vollständigen Aufgabe der
gewerblichen Nutzung und damit zu einer Funktionslosigkeit der
entsprechenden Festsetzung im Bebauungsplan kommen könnte, wenn auch
der Nachbar eine wohnbauliche Folgenutzung anstreben würde.
Eine Befreiung gemäß § 31 (2) BauGB kann demnach nicht erteilt werden.
Auf Grundlage des im Rahmen des Bauturbos neu eingeführten § 31 (3)
BauGB könnte geprüft werden, ob eine weitergehende Befreiung mit
Zustimmung der Gemeinde erteilt werden kann.
Nach den Leitlinien der Stadt Bonn zum Bauturbo ist jedoch eine
Wohnbebauung auf einer in einem Bebauungsplan festgesetzten gewerblichen
Fläche ausgeschlossen. Selbst wenn hiervon für das geplante Vorhaben eine
Ausnahme vorstellbar wäre, wäre auch in diesem Fall gemäß § 31 (3) BauGB
eine Befreiung nur möglich, wenn diese unter Würdigung nachbarlicher
Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Aus den o. g. Gründen
wäre daher auch in diesem Fall die Zustimmung der Angrenzer unerlässlich.
Da diese Zustimmung nicht vorliegt, kann auch eine Befreiung nach § 31 (3)
BauGB nicht erteilt werden.
Der Antrag soll aus diesen Gründen wegen des Verstoßes gegen § 30 BauGB
abgelehnt werden.
Anlage/nSeite 2 von 4
Seite 3Dokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
1 Römerstr. 156 öffentlich (öffentlich)
2 Römerstr. 156 nichtöffentlich (nichtöffentlich)Seite 3 von 4
Seite 4 von 4